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Requisitos para pedir una hipoteca: 5 cosas que tener en cuenta

Te indicamos las 5 condiciones más importantes para solicitar un crédito hipotecario.

En el momento de embarcarse en la compra de una vivienda, ¿sabemos todo lo que implica tomar una decisión así? ¿Podemos encontrarnos con sorpresas y gastos que no esperábamos? ¿Conocemos los requisitos para su concesión? Antes de tomar una decisión tan importante lo mejor es informarse y tener en cuenta todos esos gastos asociados para poder calcular un presupuesto real. Entre estos gastos adicionales se encuentran elementos de los que escuchamos hablar a menudo como las comisiones, los productos vinculados, los seguros, el tipo de interés o la cláusula suelo. Pero ¿sabemos realmente qué son?:

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1. Gastos e impuestos

Lo primero en lo que hay que pensar es en que los bancos conceden hasta un 80% del valor de tasación de la propiedad que queremos adquirir, según la Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España. El resto deberemos abonarlo como pago inicial, a lo que hay que sumar los gastos derivados de la tramitación de la hipoteca y de la compra de la casa (comisiones, impuestos, etc.). Entre gastos notariales, impuestos, y demás gestiones podemos llegar a pagar hasta un 10% más.

Además, es importante saber que hay una serie de trámites por los que hay que pagar al solicitar una hipoteca independientemente de si nos la conceden o no. Por ejemplo, es requisito obligatorio la tasación, que tiene una vigencia de 6 meses. También hay que pedir la verificación de la titularidad de la propiedad y si esta está libre de cargas como impuestos impagados.

Las 5 cosas que hay que tener en cuenta antes de pedir una hipotecaLas 5 cosas que hay que tener en cuenta antes de pedir una hipoteca

La compra de una casa también genera impuestos, y estos varían mucho dependiendo de los factores. Por ejemplo, no es lo mismo lo que se paga por una vivienda de obra nueva que por una vivienda de segunda mano. El IVA sólo se paga cuando es obra nueva y se compra directamente al promotor (10% o 4% si se trata de una Vivienda de Protección Oficial o VPO). Si es una vivienda usada entonces tendremos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Supone entre un 5 y un 8% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma, si se es familia numerosa, se puede acreditar una minusvalía o si se tiene menos de 32 años, entre otros factores.

Para completar la compra debe firmarse ante un notario e inscribir tanto la hipoteca como la escritura de la vivienda en el Registro. Después, es obligatorio pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone entre el 0,1 al 1,5% de la responsabilidad hipotecaria total (esto es, la suma del total del préstamo, más los gastos, intereses, etc.) dependiendo de las condiciones y la comunidad autónoma. Estos trámites suelen encargarse a un gestor. Si estamos interesados en una VPO estamos de suerte, ya que tienen un precio reducido para este tipo de gastos.

Por último, normalmente tendremos que pagar al gestor, que se encarga de la inscripción de la propiedad y la liquidación de impuestos. Este gasto depende del propio gestor, por lo que es conveniente preguntar y comparar distintas opciones. Por lo general, estos servicios cuestan entre 150 y 300 euros.

Ahora que tenemos localizados los gastos que pueden aparecer y así evitarnos sorpresas, vamos a indagar sobre diferentes conceptos del producto en sí.

2. Tipos de interés

Existen tres tipos: variable, fijo y mixto. En España, cerca del 95% de las hipotecas son a interés variable, este es el caso de la Hipoteca Triodos. Este tipo, por lo general, utiliza como guía el índice del valor del euríbor, al que se añade un diferencial que varía de un producto a otro. Con esta opción, cuando el euríbor está a un nivel bajo, pagamos una cuota más baja, pero cuando sube será más cara.

Por otro lado, las hipotecas a interés fijo nos aseguran que pagaremos lo mismo hasta terminar de pagar el préstamo. El interés mixto, por su parte, se calcula teniendo en cuenta un interés fijo al comienzo del préstamo (normalmente 3 o 5 años) y luego pasa a un interés variable.

3. Certificación energética

Es un documento que permite valorar y comparar la eficiencia energética de las viviendas como un factor añadido para la toma de decisiones de compra y/o alquiler. En este certificado se especifica mediante una escala que va de la A a la G, el nivel de emisiones de C02 en comparación con las dimensiones del edificio. Desde el año 2013, las viviendas en venta o alquiler en España deben disponer de este certificado.

Las 5 cosas que hay que tener en cuenta antes de pedir una hipoteca

Hay casos especiales, como en el caso de la Hipoteca Triodos, en la cual el tipo de interés se guía por el euríbor, pero el porcentaje añadido (diferencial) está vinculado a la certificación energética de la vivienda. Cuanto más eficiente energéticamente sea la propiedad, mejores condiciones se obtienen. La mejora de la eficiencia energética supone además un gran ahorro económico en las economías domésticas: la diferencia de gasto en calefacción, refrigeración y agua caliente entre un vivienda de unos 100 m² de categoría energética A y otra de categoría G puede suponer hasta 1.800 € anuales. Entre las recomendaciones de mejora para aumentar la eficiencia energética del inmueble hay medidas tan simples como mejorar el sellado de las ventanas o instalar toldos. Además con todo ello se contribuye a una reducción de emisiones de C02.

4. Comisiones bancarias

Las principales comisiones que vamos a encontrarnos son las de apertura y estudio, las de amortización parcial, cancelación, subrogación de hipoteca (cambio de banco) y de modificación (cambio de los condiciones financieras). En la hipoteca de Triodos Bank, no existen comisiones de apertura y tampoco de subrogación. Además no aplica cláusula suelo ni está vinculada a un tipo de interés más alto el primer año (esta es una práctica habitual en el mercado en estos últimos años en el que el euríbor está en mínimos históricos)

5. Productos vinculados

Normalmente cuando pedimos una hipoteca tendremos que contratar diferentes productos adicionales. Estos productos suelen ser la contratación de seguros de vida o multirriesgo, tarjetas de crédito o domiciliar la nómina en el banco, entre otros. En este sentido, debemos valorar el coste de cada uno de esos productos que se nos ofrecen y que en ocasiones pueden hacer que una hipoteca que parece que a priori tiene las mejores condiciones nos acabe saliendo más cara.

En resumen, a la hora de comprar una casa no solo tenemos que tener en cuenta el importe del préstamo y las cuotas a pagar. Es muy importante tener en cuenta todos los demás gastos asociados que vamos a encontrarnos y también recordar la certificación energética y su implicación en el cuidado del medioambiente y también en el ahorro económico que puede suponer. Hacer un presupuesto contando con todos estos datos e incluyendo posibles imprevistos puede ayudarnos mucho.